Plusvalía y Minusvalía

Plusvalía y Minusvalía

06-04-2017 | 06:09am

Plusvalía y Minusvalía

Plusvalía, es el aumento del valor de una cosa, especialmente de un bien inmueble a través del tiempo, por circunstancias extrínsecas e independientes de cualquier mejora realizada en ella.

Por definición, todas las propiedades tienden a incrementar su valor con los años, pero en algunos casos existen hechos que provocan minusvalía en los inmuebles, como afectaciones de desarrollo urbano, y en otros casos, diría que en su mayoría son considerados incidentales, como las catástrofes naturales.

Fuera de estos casos, lo que se tiene son movimientos de mercado que afectan temporalmente el comportamiento de los precios de renta y venta, por ejemplo las afectaciones por las rachas de inseguridad en zonas especificas de las poblaciones.

 

Vamos a ver las principales características que están muy ligadas a la plusvalía y minusvalía inmobiliaria

1.- Zona y ubicación

 

Si un inmueble, en particular una casa habitación, se encuentra en una zona con todos los servicios básicos urbanos municipales y además de buen calidad, y que se encuentre cerca de diversas amenidades como escuelas particulares, supermercados, hospitales, parques, centros deportivos y sin que afecten su ambiente, como calles muy transitadas, centros de oficinas, negocios y comercios donde se incremente el flujo peatonal y vehicular, es muy probable que aumente su valor.

 

En otro caso, si la casa es de tipo residencial o con acabados de lujo y está ubicada en un área de nivel medio o bajo, es muy probable que en pocos años pierda el valor que se pagó por ella, ya que las características físicas no corresponden al desarrollo y crecimiento urbano de la zona.

Por otro lado existen inmuebles que fueron adquiridos en zonas suburbanas, y al paso del tiempo, fueron regularizadas y urbanizadas con todos los servicios, en ocasiones realizando obras de construcción como avenidas principales, plazas y diversos comercios, se han visto beneficiados con plusvalía

 

2.- Planes de desarrollo de la zona 

 

La plusvalía depende mucho de las construcciones futuras del desarrollo urbano. Por ejemplo, si un inmueble se encuentra en las cercanías donde se desarrollará un centro comercial, escuelas, universidades de prestigio  u hospitales particulares, quiere decir que en el corto plazo la propiedad podría aumentar potencialmente su valor.

Por el contrario, si lo que se construirá es un paso a desnivel, súper avenidas, un metro, tren ligero, un distribuidor vial, obras pluviales o de drenaje abierto; la plusvalía disminuirá, ya que esto generalmente ocasionaría acceso difícil, ruido en exceso, tránsito de vehículos pesados, malos olores, incremento de inseguridad y hasta podría atraer comercio ambulante.


3.- Calidad de la construcción 

Cuando piensas invertir en un inmueble ya sea comercial o habitacional, es importante que tomes en cuenta la calidad de los materiales. El constructor debe entregarte la memoria descriptiva de los materiales y garantía de obra, así como los planos arquitectónicos y de instalaciones para aclarar todas las dudas sobre la construcción y la calidad de los materiales que utilizo.

Existen casos particulares en fraccionamientos nuevos o condominios, que al poco tiempo de haberse vendido, comienzan una serie de demandas por deficiente calidad de los materiales y construcción, esto ocasiona que esos inmuebles comiencen un proceso de minusvalía.

4.- Accesibilidad y Servicios

La accesibilidad es otro factor importante, sé observador y verifica que tipos de vías de comunicación y transporte dan acceso, y estén disponibles para el destino donde deseas adquirir tu inmueble. Cuando todo parece beneficioso aparece la plusvalía En ocasiones se ve afectado por la falta de transporte, las distancias, pocas o nulas amenidades, etc. Existen fraccionamientos o unidades habitacionales que están despoblándose por estos factores, ocasionando deméritos en el valor de dichos inmuebles.  

Con relación a los servicios existen puntos importantes a destacar, por ejemplo, si el alumbrado público es de buena calidad y eficiente, si el suministro eléctrico es aéreo o subterráneo, las vialidades son de concreto hidráulico, asfaltico,  algún tipo de adoquín o empedrado rustico o residencial, banquetas simples o ajardinadas, las pendientes pluviales y bombeo en las calles que evite encharcamientos, las instalaciones para los servicios de voz y datos al igual que la electrificación pueden ser aéreos o subterráneos. El abasto de agua potable, la frecuencia de vigilancia pública y la recolección de basura.  


5.- Pequeños detalles 

Hay ocasiones que no prestamos atención, pero un antro, taller mecánico o industrial, o algún comercio disfrazado, puede disminuir la plusvalía de una vivienda, también estar cerca de cableado de alta tensión o ductos con derivados de petróleo. También se dan casos donde existen vecinos conflictivos que acostumbran perturbar la paz y el orden público.

Todo esto disminuirá las posibilidades de comprar y vender un inmueble haciéndolo muy susceptible a una minusvalía

 

CONCLUSIÓN


Hay que saber distinguir que el desarrollo de infraestructura urbana, puede influir en  la plusvalía y la minusvalía de los bienes raíces. Por eso es importante observar y resaltar que no todas las obras de infraestructura urbana ofrecen méritos o deméritos a los bienes inmuebles.

Recuerda que nuestros pensamientos, paradigmas y percepciones pueden confundirnos.

 

Comentarios